Depuis le 1er janvier 2024, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif s’impose aux copropriétés de plus de 200 lots. Cette obligation s’étendra progressivement aux immeubles plus petits, avec des échéances fixées à 2025 puis 2026 selon le nombre de lots.
La loi prévoit plusieurs cas particuliers et dérogations, notamment pour les immeubles déjà soumis à certains audits ou diagnostics récents. Les règles varient selon l’ancienneté du bâtiment, sa destination et la nature des travaux réalisés. De nouvelles sanctions sont aussi prévues en cas de non-respect.
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Comprendre le DPE collectif en copropriété : définition et enjeux pour les copropriétaires
Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) s’impose désormais comme un point de repère incontournable pour l’ensemble des copropriétaires. Loin de se réduire à un simple document d’information, la performance énergétique d’un immeuble influence la valeur des biens, la maîtrise des dépenses et la stratégie de rénovation de la copropriété.
Ce diagnostic analyse la consommation d’énergie du bâtiment, tout comme son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Pour dresser ce bilan, plusieurs aspects sont examinés :
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- l’isolation thermique des parties communes et privatives,
- l’état des installations collectives de chauffage et de production d’eau chaude,
- les particularités architecturales de l’immeuble.
Après cette évaluation, la copropriété reçoit une étiquette de performance énergétique, de A à G. Ce classement devient un argument lors des assemblées générales et pèse sur le choix des travaux à prévoir. Beaucoup de copropriétaires découvrent à travers le DPE collectif la capacité de leur immeuble à rester attractif, notamment pour la location, et à contenir les coûts liés à la hausse du prix de l’énergie.
Avec le DPE collectif, la transparence s’installe durablement. Ce diagnostic met sur la table un état des lieux partagé, autour duquel syndicat, résidents et conseil syndical peuvent dialoguer. La rénovation énergétique quitte le champ de l’optionnel pour s’imposer comme un projet commun, décisif pour l’avenir de l’immeuble.
DPE collectif : quelles sont les obligations légales et qui est concerné ?
Aujourd’hui, la réglementation ne laisse plus de place à l’incertitude. Le DPE collectif s’impose désormais à de nombreuses copropriétés. La loi Climat et Résilience a fixé une feuille de route claire : chaque copropriété de plus de 200 lots à usage principal d’habitation devait disposer de son diagnostic de performance énergétique collectif avant le 1er janvier 2024. Ce seuil tombe à 50 lots pour les copropriétés concernées à partir du 1er janvier 2025, puis à toutes les copropriétés de plus de 1 lot dès 2026.
Cette obligation vise uniquement les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Les immeubles récents, mieux isolés grâce aux normes thermiques actuelles, ne sont pas concernés. La réglementation cible donc avant tout les copropriétés anciennes où les consommations d’énergie sont souvent élevées.
Le DPE collectif ne remplace pas l’audit énergétique ni le diagnostic technique global (DTG) : il s’ajoute à ces démarches, en cohérence avec le plan pluriannuel de travaux (PPPT). Cette exigence s’inscrit dans une stratégie nationale de rénovation du parc immobilier, pilotée par le code de la construction et de l’habitation (CCH) et la loi Elan.
Sans ce DPE obligatoire, certaines aides financières deviennent inaccessibles. Ce document doit aussi être présenté lors des assemblées générales. Les syndics doivent prendre les devants, sous peine de voir la copropriété exposée à des recours devant les tribunaux civils.
Comment se déroule la réalisation d’un DPE collectif dans une copropriété ?
La mise en œuvre du diagnostic de performance énergétique collectif ne s’improvise pas. Elle mobilise tout d’abord le syndic, maillon central de la démarche. La question est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, puis les copropriétaires désignent, par vote, un diagnostiqueur immobilier certifié. Obtenir l’adhésion de la majorité garantit la clarté et la légitimité de la procédure.
Le professionnel choisi procède ensuite à une analyse approfondie de l’immeuble. Cette mission s’appuie sur plusieurs axes :
- l’examen des documents techniques existants (plans, diagnostics précédents, factures énergétiques) ;
- des visites sur site pour évaluer l’état des équipements collectifs comme le chauffage, la ventilation ou l’isolation ;
- des relevés réalisés dans les parties communes et, parfois, dans certains appartements si nécessaire.
L’intervention du diagnostiqueur va bien au-delà d’un simple constat : il mesure les déperditions, examine les matériaux, identifie les sources principales de consommation énergétique. À la clé : un rapport de DPE collectif qui assigne une note à la copropriété, propose différents scénarios de travaux de rénovation énergétique et recommande des pistes concrètes pour réduire la facture énergétique.
Le diagnostic est ensuite présenté lors d’une nouvelle assemblée générale. Les copropriétaires consultent le rapport, débattent, et peuvent ainsi intégrer le plan pluriannuel de travaux dans une vision globale, cohérente et adaptée à leur immeuble. Cette démarche s’inscrit pleinement dans les objectifs nationaux de transition énergétique et bénéficie de l’appui de l’Ademe tout en se conformant à la réglementation en vigueur.
Questions fréquentes : coût, validité, sanctions et cas particuliers
Pour y voir plus clair, voici les réponses aux interrogations qui reviennent le plus souvent en assemblée générale.
Combien coûte un DPE collectif ? Cette question revient systématiquement : le tarif du DPE collectif varie selon le nombre de lots, la surface du bâtiment et la complexité des installations. Généralement, l’enveloppe se situe entre 2 000 et 10 000 euros. Le choix du diagnostiqueur, la configuration technique de l’immeuble et la localisation géographique font varier les devis. La TVA s’applique, sauf en cas de rénovation globale ouvrant droit à un taux réduit.
Quelle est la durée de validité ? Un diagnostic de performance énergétique collectif est valable dix ans, sauf si des modifications importantes interviennent dans l’immeuble : travaux d’isolation, changement du mode de chauffage… Après de tels travaux, il devient pertinent de commander un nouveau diagnostic pour refléter la nouvelle situation énergétique.
Quelles sanctions en cas de non-respect ? Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le DPE collectif est imposé à certaines copropriétés (plus de 200 lots depuis 2024, plus de 50 lots à partir de 2025, toutes dès 2026). L’absence de DPE collectif prive la copropriété de certaines aides publiques et engage la responsabilité du syndic. Les contrôles administratifs sont possibles, notamment lors des demandes de subventions pour la rénovation.
Existe-t-il des cas particuliers ? Oui. Outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane), des règles spécifiques s’appliquent, pour tenir compte des réalités climatiques et énergétiques locales. À Paris, la diversité architecturale nécessite parfois des adaptations méthodologiques. L’Ademe et les services de l’État publient des guides pour accompagner les copropriétés confrontées à ces singularités.
Le DPE collectif n’est plus un simple document administratif : il s’impose à la table des négociations, façonne les choix collectifs, et trace la trajectoire de la copropriété vers un modèle plus sobre et durable. Reste à chaque résidence d’en faire un levier d’action, plutôt qu’une contrainte subie.
