En 2024, un gestionnaire immobilier ne peut plus se contenter d’une veille passive. La réglementation énergétique serre la vis : contrôles accrus, sanctions financières, pression sur les résultats. Les zones grises apparaissent pourtant, notamment pour ces espaces hybrides où bureaux et commerces se croisent et brouillent les lignes. Dans ce contexte, l’application du décret tertiaire soulève doutes et débats, tandis que la moindre faille d’interprétation risque d’ouvrir la porte à des litiges. Face à la complexité, l’administration tolère des dérogations, mais le cadre reste strict : travaux d’envergure ou obstacles techniques permettent de décaler l’échéance, à condition d’en apporter la preuve solide. Pour les propriétaires comme pour les gestionnaires, ces nouvelles règles bousculent l’organisation interne, obligent à repenser la stratégie patrimoniale et pèsent lourd dans les arbitrages budgétaires.
Décret tertiaire : comprendre le cadre et les enjeux pour le secteur immobilier
Le décret tertiaire ne surgit pas de nulle part. C’est le fruit d’un enchaînement législatif : Grenelle II, Transition Énergétique, Énergie-Climat, Climat-Résilience. Il découle de la loi ELAN et impose des objectifs chiffrés à tous les bâtiments tertiaires français depuis octobre 2019 : -40 % de consommation d’énergie d’ici 2030, puis -50 % à l’horizon 2040, avant d’atteindre -60 % en 2050.
Ce dispositif s’inscrit dans la stratégie nationale bas-carbone (SNBC) pour viser la neutralité carbone à l’échelle de la France d’ici 2050. L’efficacité énergétique devient la clé de voûte de cette transition. Désormais, propriétaires, gestionnaires et utilisateurs sont tous tenus de revoir leur copie. L’État ne suggère plus, il impose.
Ce virage réglementaire bouleverse la gestion de l’immobilier tertiaire. Les professionnels doivent revoir les usages, équiper leurs actifs d’outils de suivi, anticiper les investissements, publier leurs résultats et se préparer à des contrôles. L’ADEME orchestre cette transformation, qui touche autant la technique que la gouvernance ou la valorisation des biens. Compétitivité, attractivité et réputation patrimoniale sont en jeu.
À qui s’adressent les obligations et comment savoir si votre entreprise est concernée ?
Toute entreprise, administration ou organisation occupant ou gérant un bâtiment à usage tertiaire de plus de 1 000 m² entre dans le champ du décret tertiaire. Peu importe que le site soit privé ou public : c’est la superficie et l’activité réelle qui comptent. Si la surface totale dédiée au tertiaire franchit le seuil, toutes les parties prenantes sont concernées, qu’elles soient propriétaires, locataires ou gestionnaires.
Le terme d’entité fonctionnelle assujettie (EFA) revient souvent dans la réglementation. Il désigne chaque unité cohérente d’activité tertiaire dépassant 1 000 m², qu’il s’agisse d’un open space, d’un commerce au sein d’un centre, ou d’un établissement d’enseignement. L’obligation ne s’arrête pas à la propriété : elle englobe la gestion et l’utilisation, impliquant tous les maillons de la chaîne.
Pour mieux cerner les responsabilités, voici comment se répartissent les rôles :
- Propriétaires : ils gardent la main sur la performance énergétique, même si l’immeuble est loué.
- Locataires : ils doivent participer à l’atteinte des objectifs et transmettre leurs consommations.
- Gestionnaires : ils assurent la collecte des données, la déclaration et le suivi des progrès.
Un cas d’école : une société installée dans un immeuble partagé doit analyser la part de ses activités relevant du secteur tertiaire. Si le doute subsiste, le périmètre assujetti doit être identifié à la loupe, étage précis, local donné, espace logistique. Dès que la barre des 1 000 m² est franchie, chacun doit rendre des comptes, à hauteur de son implication dans la réduction de la consommation énergétique.
Quelles exigences concrètes imposent le décret tertiaire et comment s’y préparer efficacement ?
Le décret tertiaire pose un cadre strict, un calendrier précis et une logique de déclaration annuelle. Chaque acteur concerné doit transmettre ses chiffres de consommation énergétique sur la plateforme OPERAT de l’ADEME, pour tous les usages du bâtiment, hormis la recharge des véhicules électriques, qui peut être soustraite du bilan. La première année de référence à retenir se situe entre 2010 et 2019.
La réglementation laisse le choix entre deux voies pour fixer les objectifs :
- soit une réduction relative par rapport à l’année de référence (Crelat) : -40 % à atteindre d’ici 2030, puis -50 % en 2040 et -60 % pour 2050 ;
- soit l’atteinte d’une valeur absolue (Cabs), définie par arrêté pour chaque catégorie d’activité.
La conformité sera vérifiée à chaque grande échéance (2031, 2041, 2051…), sur la foi des consommations réelles.
Pour anticiper ces obligations, il est impératif d’organiser la collecte des données (factures, relevés, audits, outils numériques) et d’assurer la cohérence des chiffres transmis sur OPERAT. Les groupes immobiliers peuvent mutualiser les résultats à l’échelle de leur parc, ce qui facilite l’atteinte des objectifs globaux. Si des contraintes techniques, architecturales ou économiques rendent l’objectif inaccessible, il reste possible de demander une modulation, à condition de constituer un dossier technique détaillé.
Pour affiner la démarche, rien ne vaut un audit énergétique ou la mise en place d’un système de management de l’énergie (SMÉ). Ces outils aident à optimiser la consommation et à anticiper les correctifs. OPERAT délivre chaque année une attestation et une note Eco Énergie Tertiaire, véritables baromètres publics de la performance atteinte.
Réussir sa conformité : bénéfices, risques et leviers pour transformer la contrainte en opportunité
Respecter le décret tertiaire, ce n’est pas cocher une case administrative. C’est enclencher une transformation profonde du parc tertiaire, où la rénovation énergétique devient la nouvelle norme. Viser -40 % de consommation d’ici 2030, cela implique de mobiliser propriétaire et locataire, de coordonner les efforts et d’intégrer la démarche à la stratégie globale.
Le risque de sanction n’est pas théorique. En cas de manquement, le dispositif de name & shame entre en jeu : publication du nom du contrevenant, amende qui peut grimper jusqu’à 7 500 euros pour une entreprise. L’image de marque, parfois plus fragile que le bilan, se trouve en première ligne. La vigilance est de mise pour éviter de voir sa défaillance étalée publiquement.
Heureusement, plusieurs leviers sont à disposition. Les certificats d’économie d’énergie (CEE), le programme PRO-SMEn, ou encore les outils numériques type Green Solution, Citron, Ubigreen, Trace Software, permettent d’optimiser la gestion des consommations. OPERAT fournit chaque année une attestation officielle : c’est un certificat de performance, un argument pour séduire investisseurs ou clients, et un atout en cas d’audit.
Au-delà de la mise en conformité, les bénéfices sont multiples : baisse des charges d’exploitation, valorisation des biens, anticipation des futures réglementations. Un bâtiment performant attire et rassure, il devient plus qu’un actif : une vitrine, une preuve d’engagement. En prenant le virage dès aujourd’hui, chaque acteur du tertiaire s’offre une longueur d’avance, pour transformer une obligation en choix stratégique.
Le paysage tertiaire évolue : ceux qui sauront jouer la carte de la sobriété et de l’innovation s’ouvriront de nouvelles perspectives. Les autres risquent de regarder le train passer, depuis le quai des occasions manquées.
