La Société Civile Immobilière ou SCI, est une structure juridique qui permet de loger un ou plusieurs biens immobiliers et de les mettre en location par la suite. La création d’une SCI nécessite l’accomplissement de plusieurs formalités, notamment la rédaction des statuts, la réalisation des apports, la publication d’un avis de constitution et bien d’autres encore.
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Plan de l'article
La rédaction des statuts de la SCI :
Vous avez décidé de sauter le pas et de créer votre SCI, toutefois, vous vous posez milles et une question sur comment creer une SCI, n’ayez crainte, les différentes étapes seront détaillées dans cet article.
La première étape dans la création d’une Société Civile Immobilière ou SCI, c’est la rédaction des statuts. Cette rédaction doit se faire par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié. Ce dernier étant obligatoire dans le cas où il y a l’apport d’un bien qui donne lieu à une publicité foncière.
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Les statuts d’une Société Civile Immobilière comportent des clauses obligatoires qui sont imposées par l’article 1835 du Code civil. En effet, l’article 1835 oblige les créateurs de SCI d’inclure dans leurs statuts la forme juridique de la société, l’objet de celle-ci, la dénomination ainsi que le siège social. Doivent aussi figurer dans les statuts d’une SCI le capital social, la durée de vie de la SCI, les apports de chaque associé, les modalités de fonctionnement de la société ainsi que des précisions concernant l’objet social de la SCI.
De manière générale, la clause des statuts d’une Société Civile Immobilière concernant son objet social est rédigée d’une manière spécifique comme suit :
La Société a pour objet :
« L‘acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers » suivis de la mention suivante lorsque la SCI est utilisée par un immeuble en particulier : « et notamment d’un immeuble sis (adresse de l’immeuble). »
« Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil. » Cette seconde phrase est importante, car elle permet au gérant de la SCI d’avoir le pouvoir d’effectuer tous les actes nécessaires à la réalisation du projet.
Se faire aider par un professionnel pour la rédaction de l’objet social vous permet d’éviter toute erreur et d’éloigner les doutes.
Aucun capital social minimal n’est fixé par la loi pour la création d’une SCI. Ainsi, le capital social peut être variable ou fixe comme il peut être constitué d’apports en numéraire, des sommes d’argent, ou d’apports en nature, un bien immobilier ou mobilier. Afin de pouvoir être associé d’une SCI, chacun doit réaliser un apport en capital social.
Concernant les apports en numéraire d’une Société Civile Immobilière, les associés ont la liberté de déterminer les modalités de versement. De ce fait, il est possible de ne débloquer aucun apport en numéraire lors de la création de la SCI.
En ce qui concerne les apports en nature, ils sont constitués de biens autres que l’argent. Dans la majorité des cas, un apport en nature correspond à l’apport d’un bien immobilier. Il est nécessaire toutefois de noter qu’un acte notarié est obligatoire dans le cas de l’apport d’un bien qui donne lieu à une publicité foncière.
La signature ainsi que l’enregistrement des statuts définitifs de la SCI :
Une fois que les statuts de la Société Civile Immobilière finalisés, les associés qui fondent la SCI peuvent apposer leurs signatures sur les statuts. Il est impératif que tous les associés signent ces derniers car cette signature signifie la constitution de la société. Dans le cas où un des associés est dans l’impossibilité de signer directement les statuts de la SCI, il dispose de la possibilité de mandater une personne tierce pour signer les statuts en son nom grâce à une procuration. Cette dernière doit être rédigée par écrit.
Lorsque les statuts sont rédigés par acte notarié ou dans le cas où l’acte contient une opération juridique soumise à un enregistrement, les statuts d’une Société Civile Immobilière doivent être enregistrés auprès du service des impôts. Dans ce cas précis, les associés doivent recevoir un exemplaire certifié conforme des statuts.
La publication d’un avis de constitution d’une Société Civile Immobilière :
Afin de créer et d’immatriculer une Société Civile Immobilière, les associés fondateurs doivent publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où se trouve le siège social de la société. L’avis de constitution de la Société Civile Immobilière doit comporter la façon dont les statuts ont été rédigés, c’est-à-dire acte notarié ou acte sous seing privé. La date de signature des statuts ainsi que la dénomination sociale de la Société Civile Immobilière doivent également figurer dans l’avis de constitution.
Dans le cas où les statuts de la Société Civile Immobilière comportent un sigle, ce dernier doit aussi être notifié dans l’avis de constitution. Doivent également figurer dans l’avis de constitution la forme juridique, l’adresse du siège social, l’objet social de la SCI, la durée de vie de cette dernière, le montant du capital social, le montant des apports en numéraire, l’évaluation ainsi que la description sommaire de chaque apport en nature.
Dans le cas où il y a plusieurs gérants physiques, les informations concernant chacun d’entre eux doivent aussi figurer dans l’avis de constitution, notamment les noms, prénoms, adresse et pays de résidence. Si le gérant est une personne morale, sa dénomination sociale, son capital social, son inscription au RCS, sa ville de greffe, son siège social, le nom et le prénom de son représentant personne physique doivent être notifiés dans l’avis de constitution.
Aussi, la ville de greffe dont le siège social de la SCI dépend, les conditions de cession des parts sociales de la Société Civile Immobilière ainsi que la rédaction de la déclaration de constitution d’une SCI doivent figurer dans l’annonce légale de constitution.
Afin de demander l’immatriculation d’une Société Civile Immobilière, le formulaire M0 Société Civile doit être complété. Ce formulaire est la déclaration de constitution d’une société civile. Lorsque vous complétez le formulaire M0, vous devez impérativement choisir la case « Société Civile Immobilière » dans le cadre 1. Aussi, vous devez choisir l’activité de la Société Civile Immobilière dans le cadre 7. Ensuite, concernant l’imposition, il faut opter pour la case « Revenu foncier » dans le cas où votre SCI est sous IR et si vous avez opté pour l’IS, vous devez choisir la case « Assujettissement à l’IS » dans le cadre 19.
Les autres cadres doivent être complétés suivant les informations figurant dans les statuts de la Société Civile Immobilière. Vous avez aussi la possibilité de télécharger le modèle de déclaration de constitution d’une société civile, voire même procéder à la création entreprise en ligne. Dans le cas où le gérant de la Société Civile Immobilière n’a pas signé la déclaration de constitution, il peut faire une procuration par écrit afin de mandater une personne qui signera à sa place.
La demande d’immatriculation de la SCI :
Afin de demander l’immatriculation d’une Société Civile Immobilière, les éléments suivants doivent nécessairement être déposés au centre de formalités des entreprises :
- Une déclaration de constitution d’une société civile ou le « Formulaire M0 SC » dument complétée et signée.
- Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés.
- Une attestation de parution au journal des annonces légales de l’avis de publicité de la constitution.
- Une copie du titre de l’occupation des locaux.
- Une copie de l’acte de nomination du gérant si elle ne figure pas dans les statuts.
- Une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ainsi qu’une attestation de filiation pour les gérants-personnes physique.
- Une copie de la pièce d’identité pour les associés non gérants.
- Un extrait de l’immatriculation sur un registre public datant de moins de 3 mois et original ou tout autre document qui justifie l’existence légale de la personne morale pour les associés et gérants-personnes morales.
- Le document relatif au bénéficiaire effectif ainsi qu’aux modalités du contrôle que ce dernier exerce sur l’entreprise pour chaque bénéficiaire effectif.
- Si le gérant ne signe pas lui-même la déclaration de constitution, une procuration originale.
Il est nécessaire de noter que la demande d’immatriculation est payante. Le coût de cette demande est d’environ 70 €. Cette somme est à régler lors du dépôt de la demande d’immatriculation. Cette demande d’immatriculation peut bien évidemment s’effectuer en ligne.
De manière générale, le coût d’une création d’une Société Civile Immobilière s’élève à 300 € en moyenne. Il est aussi important de mentionner que les Sociétés Civiles Immobilières ayant une activité de location de biens immobiliers ont l’obligation de souscrire une déclaration d’existence sur papier libre en deux exemplaires et de déposer simultanément deux exemplaires de leurs statuts. La déclaration d’existence ainsi que les statuts doivent être adressés au centre de formalités des entreprises ou CFE dans un délai de trois mois suivant la constitution de la Société Civile Immobilière.
